ריחן תידלוק בע"מ ואח' נ' המשבב נכסים בע"מ ואח'

פסק דין

לפני תביעה ותביעה שכנגד שעניינן בשני הסכמים אשר נכרתו בין התובעת והנתבעת שכנגד - ריחן תדלוק בע"מ (להלן: "ריחן"), לבין הנתבעת והתובעת שכנגד 1 - המשבב נכסים בע"מ (להלן: "המשבב"), ביום 29/09/2006. הסכם ראשון עניינו מכר מקרקעין לפיו נמכרו מחצית מזכויות המשבב במקרקעין הידועים כגוש 5739 חלקה 15 המצויים באזור התעשייה ביבנה (להלן: "המקרקעין"( לריחן. השני, הסכם שותפות המסדיר את יחסי השותפות בין הצדדים לאחר המכר.

ריחן היא חברה פרטית העוסקת בניהול, הפעלה והשבחה של תחנות דלק. המשבב היא הנהנית מהזכויות והחובות בחלקים במקרקעין, מכוח הסכם נאמנות שנחתם בינה לבין התובעת שכנגד 2 - המשבב עיבוד שבבי (1994) בע"מ, חברה פרטית שעיסוקה בעיבוד שבבי עבור תעשיית היי-טק.

המדובר במקרקעין בבעלות המדינה אשר הוקנתה בם זכות חכירה לדורות למשבב ולחברה נוספת בשם "דרכים נכסים והשקעות (ש.א.צ.) 1998 בע"מ" (להלן: "דרכים"). על פי הסכם שיתוף שבין המשבב לדרכים. לכל אחת מהן יוחד השימוש בחלק מסוים במקרקעין: למשבב, אשר לה 2/3 מהזכויות, יוחד החלק הצפוני במקרקעין ואילו לדרכים, בעלת 1/3 מן הזכויות, יוחד החלק הדרומי בחלקה.

ביום 23/12/2003 התקשרה המשבב בהסכם עם חברת סונול ישראל בע"מ (להלן: "סונול") לשם הקמת תחנת תידלוק על המקרקעין, אשר סונול תשתתף במימונה (להלן: "הסכם סונול"). באותו הסכם נקבע, כי לאחר שתוקם תחנת הדלק תחכור סונול את המקרקעין והתחנה מהחברה בתמורה לתשלום דמי שכירות חודשיים.

בהסכם סונול נקבע תנאי מתלה לפיו היתרי בניה לצורך הקמת תחנת הדלק יושגו תוך 24 חודשים, שאם לא כן הצדדים יהיו רשאים לבטלו.

הליך ההתקשרות עם סונול היה פרי יוזמתו ופועלו של מנהל ריחן – מר אייל קמיר. בתמורה למאמציו, ובהנחה שאכן תוקם תחנת דלק על המקרקעין, התחייבו המשבב ובעליה לשלם לאייל קמיר סך של עד 100,000$.

הסכם סונול נקלע למבוי סתום לאחר סירובה של הועדה המקומית לתכנון ובניה יבנה לתת היתר בניה לתחנת דלק בלבד. מתן ההיתר לתחנת הדלק הותנה בהקמת מרכז מסחרי על המקרקעין בשטח של 800 מ"ר לפחות בצמוד לתחנת הדלק. כתוצאה מן האמור, עלה צורך לפעול לשינוי יעוד המקרקעין מתעשייה למסחר. לשינוי הייעוד הנדרש, כמו גם להקמת המתחם המסחרי, היו מטבע הדברים עלויות כספיות שאותן, על פי הטענה, לא לקחה המשבב בחשבון. בנוסף, נדרשה הסכמתה של חברת דרכים לשינוי הייעוד האמור, מכיוון שהיא, כאמור, בעלת חלק מן הזכויות במקרקעין.

בעקבות התפתחויות אלה ניסתה המשבב להביא לסיומו של הסכם סונול בהסכמה ומסרה הודעה על כך לסונול, אולם זו האחרונה עמדה על דעתה כי ההסכם שריר וקיים. משכך, החלה המשבב בודקת אפשרויות למכירת זכויותיה במקרקעין לצדדים שלישיים.

ביום 29/09/2006, לאחר משא ומתן ממושך, נחתם הסכם מכר בין המשבב לבין ריחן לפיו נמכרו 50% מזכויות המשבב במקרקעין לריחן בתמורה לסך של 550,000$.

בד בבד עם חתימת הסכם המכר, נכרת בין הצדדים הסכם שותפות שעניינו שיתוף הפעולה בין הצדדים ביחס למיזם הקמת תחנת הדלק והמתחם המסחרי על המקרקעין. על פי הסכם השותפות, רווחי השותפות אמורים להתחלק באופן שווה בין הצדדים, למעט סכום הרווחים הראשוני, עד לתקרה של 900,000$, אשר לו זכאית המשבב לבדה, "בהתחשב בפעילות הייזום שקידמה המשבב בקשר עם המיזם והסכם סונול".

עקב הסכסוך שנתגלע בין הצדדים, בוטל הסכם השותפות ביום 13/09/2009, בהסכמת הצדדים אשר קיבלה תוקף של פסק-דין במסגרת ה"פ 5581-06-09, תוך שכל צד שומר על טענותיו כלפי הצד האחר. להבהיר - מדובר היה בתובענה שהוגשה על ידי המשבב במסגרתה ביקשה להורות על בטלות הסכם השותפות בלבד. הסכם המכר הוזכר באותה תביעה כהסכם שנחתם בו זמנית יחד עם הסכם השותפות (בסעיף 5 בהמרצת הפתיחה), אך לא נטענה כל טענה ולא נדרש כל סעד ביחס אליו.

כעת, ניצבות ריחן והמשבב משני צידי המתרס. מצד אחד, ריחן תובעת את אכיפתו של הסכם המכר ועותרת למינוי כונסת נכסים לצורך זה. כמו כן היא תובעת סך של 55,000$ פיצוי מוסכם בגין הפרה נטענת של הסכם המכר על ידי המשבב. מצד שני, המשבב, בתביעה שכנגד, מבקשת להצהיר על בטלותו של הסכם המכר ולהורות על מחיקת הערת האזהרה שנרשמה על המקרקעין לטובת ריחן.

תמצית טענות הצדדים

הסכם המכר והסכם השותפות היו מותנים בתנאי מתלה שעניינו – קבלת היתר לבניית תחנת הדלק. על פי תנאי זה, אם בתוך פרק הזמן הקבוע לא יושג ההיתר, כי אז יחשב ההסכם לבטל מעיקרו. ריחן טוענת כי האחריות לפעול להוצאת ההיתר הוטלה על המשבב ומטעם זה, על מנת למנוע מצב של סיכול ההסכם על ידי עיכוב הליכי קבלת ההיתר, נקבע בהסכם כי ריחן רשאית לדחות את פקיעת ההסכם על ידי הארכת תקופת התנאי המתלה.

בסמוך לתום תקופת 12 החודשים מיום חתימת הסכם המכר, ולאור העובדה שטרם ניתן היתר הבניה, מסרה ריחן הודעה למשבב על הארכת תוקפו של התנאי המתלה לתקופה של שנה אשר תחילתה ביום 29/09/2007 (להלן: "ההארכה הראשונה"). הודעה זו נתקבלה ואושרה על ידי המשבב. משלא הושג ההיתר גם במהלך תקופה זו, מסרה ריחן הודעה נוספת למשבב על הארכת תוקפו של התנאי המתלה למשך שנה נוספת שתחילתה ביום 29/09/2008 (להלן: "ההארכה השניה"). בתגובה להודעה זו שלחה המשבב לריחן הודעה בדבר פקיעתו של ההסכם בשל חלוף התקופה שנקבעה לקיומו של התנאי המתלה מבלי שקוים, כמו גם חלוף תקופת ההארכה שנקבעה.

ריחן טוענת כי המשבב נמנעה מלפעול להוצאת היתר הבניה ולמעשה סיכלה את קיומו של התנאי המתלה. לטענתה, נותרו רק מספר פעולות פשוטות וטכניות במהותן לצורך קבלת היתר הבניה, אשר המשבב נמנעה מלעשותן. בכך, על פי הנטען, הפרה המשבב את התחייבויותיה כלפי ריחן או למצער, ביצעה אותן בלא שקידה ראויה ובחוסר תום לב.

לאור האמור, מבקשת ריחן לאכוף את הסכם המכר, למנות כונסת נכסים אשר תשלים את ביצוע הפעולות הנדרשות לצורך קבלת היתר הבניה במקרקעין. כמו כן מבוקש לחייב את ריחן בפיצוי המוסכם על פי ההסכם בסך של 55,000$.

טענתה העיקרית של המשבב היא כי הסכם המכר אינו עומד בפני עצמו אלא מהווה רק חלק ממערכת הסכמית אחת, אשר פוצלה באופן מלאכותי, ומשכך אין לאכפו. על פי הטענה, במו"מ בין הצדדים הוסכם כי שווי זכויותיה של המשבב במקרקעין עומד על 2,200,000$. ריחן ביקשה לרכוש מחצית מן הזכויות של המשבב תמורת סך של 1,100,000$ ודרשה, מטעמי מיסוי, לפצל את העסקה לשני הסכמים שיחתמו במעמד אחד: "הסכם מכר" ו"הסכם שותפות". מבנה העסקה היה כזה שבמסגרתו נדרשה ריחן לשלם סך של 550,000$ על פי חוזה המכר ואת היתרה, סך של 550,000$ נוספים נדרשה לשלם במסגרת הסכם השותפות באמצעות ההכנסות שיתקבלו מהשכרת הנכס לגורם שיפעיל את תחנת הדלק (מתוך סכום זה קוזז סך של 100,000$ בגין שירותיו הקודמים של מנהל ריחן לקידום הסכם סונול). לטענת המשבב, מדובר בפיצול מלאכותי בלבד שכאמור בוצע מטעמיה של ריחן, בעוד שבפועל מדובר בהסכם מכר מקרקעין כולל אחד שבמסגרתו התחייבה ריחן לשלם סך של 1,100,000$ תמורת מחצית מזכויות המשבב בנכס. המשבב טוענת כי שני ההסכמים – הסכם המכר והסכם השותפות – תלויים זה בזה ואין האחד מתקיים בלעדי השני ולהיפך. כעת, משבוטל הסכם השותפות בהסכמת הצדדים, אין להורות על אכיפת הסכם המכר ועל ידי כך לאפשר לריחן לרכוש את הממכר במחצית מהמחיר שעליו הוסכם.

עוד טוענת המשבב כי התנאי המתלה הקבוע בהסכם, שעניינו בקבלת היתר בניה לתחנת הדלק, לא התקיים ומשכך ההסכם בטל. בזמן עריכת ההסכם סברו הצדדים כי היתר הבניה צפוי להתקבל תוך חודשים ספורים בלבד. אולם בפועל, על אף מאמציה של המשבב, נוצרו קשיים אובייקטיביים בקשר עם הקמת תחנת התדלוק, בהם הצורך להקים מרכז מסחרי בסמוך לתחנת הדלק, שינויי ייעוד הקרקע הנדרש והיעדר שיתוף פעולה מצד "דרכים" אשר הערימה קשיים על קבלת היתר הבניה. לשיטתה של המשבב, הזמן הסביר להארכת תקופת התנאי המתלה חלף זה מכבר ואין להיענות עוד לדרישתה של ריחן להאריך את תוקפו של התנאי.